以前，商品房交付之前，開發(fā)商和物業(yè)公司就已經(jīng)簽訂了《前期物業(yè)合同》，業(yè)主由于不能參與其中，對(duì)合同里的“霸王條款”，業(yè)主往往只能被動(dòng)接受，容易引起糾紛。而由此導(dǎo)致的“物業(yè)公司隨意漲價(jià)”“捆綁水電氣暖費(fèi)，多收手續(xù)費(fèi)”“新物業(yè)進(jìn)駐，老物業(yè)賴著不走”“保修期內(nèi)開發(fā)商故意拖時(shí)間不修房屋”等不合理現(xiàn)象屢見不鮮。

 

　　記者獲悉，省住建廳今日正式發(fā)布《河南省前期物業(yè)合同（示范文本）》（下簡(jiǎn)稱《示范文本》），業(yè)主的合法權(quán)益將得到更好保護(hù)，上述因“霸王條款”導(dǎo)致的不合理現(xiàn)象也將在我省成為過去式。據(jù)悉，這是我省首次發(fā)布此類制式文件，在我省物管史上具有重大意義。

 

　　意義把權(quán)益寫進(jìn)前期物業(yè)合同里，業(yè)主后期維權(quán)更有利

 

　　前期物業(yè)合同指的是，業(yè)主在入住新小區(qū)之前，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。這樣會(huì)帶來一個(gè)弊端，業(yè)主由于沒有參與前期物業(yè)合同的簽訂過程，對(duì)合同約定的條款只能被動(dòng)接受，這也讓“霸王條款”有了可乘之機(jī)。

 

　　“我省已出臺(tái)新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》，雖平等了物業(yè)公司、業(yè)主的權(quán)益，但是面對(duì)物業(yè)公司一些不合規(guī)的情況，業(yè)主保障自己合法權(quán)益還是很吃力。”省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，這次出臺(tái)的《示范文本》，就是要把業(yè)主的合法權(quán)益寫進(jìn)前期合同里，以合同的形式平等各方權(quán)利，這樣在以后出現(xiàn)問題甚至和物業(yè)公司打官司時(shí)，對(duì)業(yè)主更有利。

 

　　該負(fù)責(zé)人稱，《示范文本》的出臺(tái)，對(duì)規(guī)范我省物管市場(chǎng)，保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，厘清各方責(zé)任，減少物業(yè)糾紛具有重要意義。

 

　　熱點(diǎn)1物業(yè)公司不得以服務(wù)內(nèi)容增加為由上漲物業(yè)費(fèi)

 

　　【現(xiàn)狀】在實(shí)際生活中，有不少物業(yè)公司，在入駐幾年后會(huì)以增加保安數(shù)量、新添攝像頭、升級(jí)科技配置等為借口上漲物業(yè)費(fèi)。

 

　　【新規(guī)】今后，這種理由將被認(rèn)為不合理?！妒痉段谋尽分幸?guī)定，物業(yè)公司在服務(wù)期間，通過公告、信函、主動(dòng)承諾等方式增加或提高的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)視為前期物業(yè)合同物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的一部分，物業(yè)公司不得以服務(wù)內(nèi)容增加為由提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

 

　　此外，按照《示范文本》的要求，隨著物價(jià)和人工成本的提高，物業(yè)公司如果確需調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)采用書面征求意見的方式征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

 

　　物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在征求業(yè)主意見結(jié)束后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示最終結(jié)果。甲方、業(yè)主對(duì)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議的，乙方應(yīng)當(dāng)予以書面說明調(diào)整的理由和征求業(yè)主意見情況。

 

　　熱點(diǎn)2物業(yè)公司不得捆綁收費(fèi)，多收手續(xù)費(fèi)

 

　　【現(xiàn)狀】自大河報(bào)聯(lián)合省住建廳開辦“物業(yè)問題我來幫”欄目以來，收到數(shù)十起關(guān)于物業(yè)公司捆綁收費(fèi)，多收、亂收手續(xù)費(fèi)的投訴事件。比如有的小區(qū)物業(yè)會(huì)把物業(yè)費(fèi)和電費(fèi)捆綁在一起，如果業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，最多只能充5元或10元的電費(fèi)，三天兩頭就得往物業(yè)公司跑；在代收暖氣費(fèi)、水費(fèi)的時(shí)候，物業(yè)會(huì)多收一部分的手續(xù)費(fèi)。

 

　　面對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，物業(yè)公司一般會(huì)解釋稱，由于不少業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致公司資金壓力增大，不得不采用捆綁收費(fèi)的辦法，從而倒逼業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)。

 

　　【新規(guī)】對(duì)此，《示范文本》也有明確規(guī)定：物業(yè)公司接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)服務(wù)單位委托代收使用費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購(gòu)買或使用。

 

　　熱點(diǎn)3物業(yè)公司擴(kuò)大收費(fèi)范圍、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒交

 

　　【現(xiàn)狀】物業(yè)公司多收費(fèi)、亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)是物管行業(yè)中最常見的違規(guī)行為，也是歷來業(yè)主投訴最多的類型。

 

　　【新規(guī)】而把這類問題提前寫進(jìn)合同里，將大大制約物業(yè)公司的違規(guī)行為，出現(xiàn)糾紛后也更加利于業(yè)主維權(quán)。按照《示范文本》規(guī)定，物業(yè)公司違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主、物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納。物業(yè)公司已經(jīng)收取的違規(guī)費(fèi)用，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)要求物業(yè)公司返還。

 

　　熱點(diǎn)4開發(fā)商故意拖時(shí)間不維修房屋須擔(dān)責(zé)

 

　　【現(xiàn)狀】房頂漏水、墻體鼓包開裂、門窗損壞、下水道堵塞、電路不通……新房交付后，有不少業(yè)主會(huì)遇到上述問題。而當(dāng)業(yè)主報(bào)修物業(yè)公司后，開發(fā)商卻以各種理由推諉或故意拖時(shí)間不予修復(fù)。等到新房保修期后，業(yè)主無奈只能動(dòng)用維修資金進(jìn)行維修。

 

　　【新規(guī)】“我們?cè)谥贫ā妒痉段谋尽返臅r(shí)候會(huì)結(jié)合各種實(shí)際案例，盡可能多地保障業(yè)主合法權(quán)益。”上述省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，《示范文本》規(guī)定，開發(fā)商違反前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約或者相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，致使物業(yè)公司的管理服務(wù)無法達(dá)到合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，給業(yè)主、物業(yè)使用人造成損失的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

 

　　開發(fā)企業(yè)違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托物業(yè)公司修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

 

　　熱點(diǎn)5被解聘的物業(yè)公司“賴著”不走？不中！

 

　　【現(xiàn)狀】隨著越來越多小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，解聘原有物業(yè)公司的案例也逐漸多了起來。然而，實(shí)際上往往會(huì)存在“老物業(yè)賴著不走，新物業(yè)進(jìn)不來”的情況，有的甚至出現(xiàn)新老倆物業(yè)公司一起收物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。

 

　　【新規(guī)】《示范文本》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行交接義務(wù)、做好交接工作。

 

　　物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)公司應(yīng)按約定及時(shí)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

 

　　熱點(diǎn)6物業(yè)侵占共用部位牟利須賠償損失

 

　　【現(xiàn)狀】“在實(shí)際生活中，小區(qū)的電梯間、地面人行出入口門禁、地下車庫(kù)道閘、公共墻體等共用部位都有可能會(huì)被物業(yè)公司私自用來出租，收取廣告費(fèi)。”恒通新城業(yè)委會(huì)主任梁芳靜介紹稱，此外，物業(yè)公司將公共綠地毀壞變成車位進(jìn)行出售出租，小區(qū)的警務(wù)室、醫(yī)療室等“四個(gè)一”工程用房也會(huì)被部分物業(yè)公司用來出租、改變用途，謀取利益。

 

　　【新規(guī)】針對(duì)這種物業(yè)公司擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營(yíng)利，或者存在將公共收益全部據(jù)為己有等侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，《示范文本》認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀、賠償損失、返還收益等民事責(zé)任；損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀、賠償損失等民事責(zé)任。

 

　　熱點(diǎn)7買房承諾低物業(yè)費(fèi)后期卻漲價(jià)，差額由開發(fā)商承擔(dān)

 

　　【現(xiàn)狀】在買房時(shí)，為了增加項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，銷售人員有時(shí)候會(huì)承諾較低的物業(yè)費(fèi)，并體現(xiàn)在購(gòu)房合同里。而在后來開發(fā)商和物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)合同》中，卻往往會(huì)私自提高物業(yè)費(fèi)，業(yè)主只能被動(dòng)接受。

 

　　【新規(guī)】今后，這種情況將會(huì)改變。《示范文本》要求，開發(fā)企業(yè)與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時(shí)未將前期物業(yè)合同作為附件的，按買賣合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。如買賣合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與本合同約定標(biāo)準(zhǔn)不一致的，按較低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。買賣合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于前期物業(yè)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，差額由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

 

　　熱點(diǎn)8業(yè)委會(huì)成立后,物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)提供辦公用房

 

　　【現(xiàn)狀】在經(jīng)歷重重困難成立了業(yè)委會(huì)后，業(yè)委會(huì)成員往往會(huì)面臨無辦公用房的尷尬境地。

 

　　【新規(guī)】《示范文本》明確，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《河南省物業(yè)管理用房管理辦法》的規(guī)定，向物業(yè)公司提供能夠直接使用的物業(yè)管理用房。此外，前期物業(yè)合同里，應(yīng)明確業(yè)主委員會(huì)辦公用房的具體面積和位置，在成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)移交，供其使用。

 

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，物業(yè)公司在前期物業(yè)合同期限內(nèi)無償使用，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得買賣、抵押，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變用途。