剛剛開始新年的工作，國務院就以國發(fā)【2017】3號的形式，發(fā)布了最新的《全國國土規(guī)劃綱要（2016-2015）》。最新公布的《全國土地規(guī)劃綱要（2016-2030）》對于未來15年的國土規(guī)劃做出了綱領性規(guī)定，同時也明確了區(qū)域建設用地開發(fā)的原則。由此不難看出，這份國土規(guī)劃綱要是針對全國陸域國土與海域國土。

　　“綱要”對建設開發(fā)用地的指導意義

　　這份規(guī)劃綱要對改革開放幾年來我國國土利用開發(fā)做了回顧性的總結，同時也對現(xiàn)階段我國土地利用開發(fā)中存在的問題給予了十分明確的界定。尤其是對于城市建設用地的開發(fā)中存在的問題實事求是地做出了概括。規(guī)劃明確指出現(xiàn)階段城市建設開發(fā)中存在的問題：

　　隨著城鄉(xiāng)建設用地不斷擴張，農業(yè)和生態(tài)用地空間受到擠壓，城鎮(zhèn)、農業(yè)、生態(tài)空間矛盾加??；優(yōu)質耕地分布與城鎮(zhèn)化地區(qū)高度重疊，耕地保護壓力持續(xù)增大，空間開發(fā)政策面臨艱難抉擇。

　　部分地區(qū)國土開發(fā)強度與資源環(huán)境承載能力不匹配。國土開發(fā)過度和開發(fā)不足現(xiàn)象并存，京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)國土開發(fā)強度接近或超出資源環(huán)境承載能力，中西部一些自然稟賦較好的地區(qū)尚有較大潛力。

　　我國城鎮(zhèn)化進程加快，常住人口城鎮(zhèn)化率由1978年的17.9%提高到2015年的56.1%左右，但城鎮(zhèn)化粗放擴張，產業(yè)支撐不足。2000年~2015年，全國城鎮(zhèn)建成區(qū)面積增長了約113%，遠高于同期城鎮(zhèn)人口59%的增幅。

　　對區(qū)域市場和主要城市影響巨大

　　針對上述區(qū)域城市建設開發(fā)中存在的問題，在未來十年的國土規(guī)劃綱要中已經明確指出了建設用地的方向：

　　一、對于京津冀、珠三角、長三角區(qū)域要嚴格控制新增建設用地，要進行城市人口的紓解。同時對這三個地區(qū)的工業(yè)用地也要降低比例。

　　這個指導方針在向我們傳遞如下信息：三個區(qū)域的核心城市，比如北京、天津、上海、杭州、蘇州、南京、深圳、廣州等城市不但在建設用地方面要嚴格控制，同時也會減少工業(yè)用地。目的十分明確，要減少核心城市核心區(qū)域的人口，緩解交通及基礎設施壓力。

　　其實這項工作2015年北京和上海已經在強力推進，北京是搬遷工業(yè)生產企業(yè)、批發(fā)市場，甚至連有些餐飲企業(yè)也在被搬遷范圍之內。

　　更早的時間北京還打擊群租，減少核心城區(qū)人口壓力，上海方面是以居委會配合派出所逐個社區(qū)打擊群租及改建房。

　　北京把紓解人口壓力的指標分解到各個區(qū)然后是街道及辦事處。據(jù)北京市統(tǒng)計局披露，2016年，北京市常住人口為2172.9萬人，比2015年末增加2.4萬人，增長0.1%。北京常住人口增量與增速自2011年以來連續(xù)六年下降。據(jù)介紹，2016年，北京中心城區(qū)人口下降11萬人，實現(xiàn)了由增到減的歷史性拐點。

　　這樣的情況下，四個一線城市不但不會因為需求增加而加大土地供應，反而會為紓解城市人口而減少供應。再加上要減少工業(yè)用地供應，這對于低層次的就業(yè)者來說就業(yè)機會將會減少，這些城市將會逐步向精英型城市邁進，而房地產開發(fā)在這些城市的空間則會越來越小。

　　在新的土地規(guī)劃綱要的指導下，四個一線城市未來因為供地減少，必然會導致房價持續(xù)上漲，而有目的的紓解城市人口會直接導致外溢區(qū)域房價持續(xù)上漲。

　　二、發(fā)展壯大東北地區(qū)、中原地區(qū)、長江中游、成渝地區(qū)、關中平原城市群，適當擴大建設用地供給。

　　對于這幾個地區(qū)來說要加強建設土地的供應。未來這些區(qū)域面臨重要的發(fā)展機遇，尤其是最新公布的鄭州、武漢作為新的國家中心城市，這樣會對該區(qū)域在政策上進行傾斜，支持發(fā)展成為新的城市群和都市圈。

　　目前已經對鄭州和武漢的城市功能定位進行了明確。雖然沈陽與西安在民間傳說中也是國家中心城市，畢竟政府相關正式文件尚未出臺，但是產業(yè)梯度轉移以及政策的引導和資金上的扶持也是必然的。

　　所以被列入這些區(qū)域的房地產市場將會迎來快速的發(fā)展。

　　三、限制農產品主產區(qū)和重點生態(tài)功能區(qū)開發(fā)強度，鼓勵整治修復農業(yè)和生態(tài)空間。

　　河南作為中原腹地區(qū)域，既承擔著承東啟西產業(yè)梯度轉移的重任，如鄭州是“一路一帶”上重要的節(jié)點城市；同時也是國家中心城市，在未來的城市發(fā)展中面臨著新的重大機遇。

　　國家對于土地的該項規(guī)定，又決定了河南作為中央的農產品主產區(qū)，尤其是小麥主產區(qū)，對于可耕地的紅線標準是不會降低的。

　　未來整個河南的建設用地指標增加的可能性是不大的，而國家又要支持鄭州成為國際化航空大都市、國際化商都、國際化物流中心，這就需要大量的建設用地。

　　在這樣的情況下，就會以擠壓地市用地指標為前提。地市就會以壓縮縣城建設用地為主。這也符合當下城市化的自然趨勢。

　　未來，以新興的二線城市為代表的國家中心城市及區(qū)域中心城市的發(fā)展會得到進一步的加強。

　　與此同時，地市的發(fā)展速度會相對進一步降低，縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展就會因為建設用地指標被擠占而失去發(fā)展機遇。

　　這將是未來十五年，以河南為代表的中西部城市化道路的必然選擇。

　　在這樣的情況下，盡快憑借自己的實力在以省會為主的國家中心城市或者區(qū)域中心城市置業(yè)成為最明智的選擇。

　　而在三四線城市，尤其是縣城的房子，能夠變現(xiàn)的話盡量變現(xiàn)。即便房價也會上漲，但比起更高級別的城市房價漲幅則要小得多。

　　土地的規(guī)劃綱要已經給未來城市發(fā)展指明了方向，把控正確的時機才是明智的選擇。
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