近年來，隨著鄉(xiāng)村經濟的快速發(fā)展，許多農村自建房改（擴）建后用作飯店、旅店、超市等經營場所，這些自建房往往缺乏專業(yè)設計，施工不規(guī)范，安全隱患突出。

    哪些房屋屬于自建房？自建房有沒有產權？建設自建房應當履行哪些手續(xù)？在使用用途上又有哪些限制？北京市昌平區(qū)人民法院楊杰法官為我們講解與自建房相關的法律問題。

    問：什么是自建房？其是否具有合法的產權？

    答：嚴格地講，自建房并不是一個法律概念，實踐中是指擁有土地使用權的單位或個人，為滿足自己的生產生活需要，自己組織并通過雇傭他人施工而建造的房屋和建筑，具備自建、自住、自管特征，一般可以分為居民自建房和農民自建房。自建房是否能夠擁有合法的產權，要看其是否履行了規(guī)劃和審批手續(xù)，對于未辦理規(guī)劃和審批手續(xù)而建設的房屋，應屬于違法建設。

    問：自建房應當履行何種規(guī)劃審批手續(xù)？需要提交什么材料？

    答：我國城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物建設的，建設單位或個人應向相關部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料；在鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內原有宅基地上進行住宅建設的，需要申請并取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。建設單位或個人在取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。

    問：自建房在建設過程中應當注意哪些問題？

    答：依照我國土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法及《關于加強村鎮(zhèn)建設工程質量安全管理的若干意見》的規(guī)定，自建房有以下幾個問題需要注意：

    農民自建房不準修建高層房屋。可建設層數(shù)由各地根據(jù)情況自行規(guī)定，一般不允許建三層以上房屋。

    建設高層房屋的住宅承建方需要具備相應建筑從業(yè)資質。自建低層住宅是指兩層（含兩層）以下住宅。農民自建兩層（含兩層以下）的住宅，承建方可以不具備建筑從業(yè)資質；建三層（含）以上的住宅，承建方必須具備相應的建筑從業(yè)資質。同時，還要注意以下幾點：

    不準未批先建。建房前，應先由建筑公司或專業(yè)施工團隊出具施工圖紙，并向所屬政府遞交申請，經過審批后才可以動工，不得邊批邊建。

    不準超面積標準建造。在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內建房的，應當嚴格按照審批面積建房。農村自建房實行“一戶一宅”原則，占地面積一般由地方土地管理法規(guī)作出規(guī)定。

    不得少批多建。不得超出審批的范圍占地建設住宅，否則將被相關行政機關按照土地管理法的規(guī)定認定為違法建設，若不自行拆除將會被強制拆除。

    不準隨意翻修翻建房屋。翻修翻建舊房、危房時，需要向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者村委會遞交申請，審批通過并取得建設工程規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后才可以動工。

    不得違反國家有關工程建設標準，不得影響相鄰建筑物的通風、采光等。

    問：自建房的使用用途有哪些限制？

    答：民法典第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。土地管理法也明確規(guī)定，國家實行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。所以自建房僅僅是房屋自建，依然不準擅自改變用途。比如在宅基地上自建房屋，其目的是保障農村集體經濟組織成員基本居住需要，僅限于建造個人住宅，不允許在宅基地上建設工廠、“小產權房”或經營性用房。

     問：非本村村民可以購買宅基地上建設的自建房嗎？

    答：宅基地是法律為了保護本村村民基本的居住條件而設定，非本村村民不得購買宅基地用于建造房屋，這是法律嚴格禁止的，除非其依法將戶口遷入該村，并取得了該村集體經濟組織成員資格。

    問：由于違規(guī)對宅基地上的自建房進行翻建擴建，導致鄰居房屋產生安全隱患，應該如何維權？

    答：此種情況屬于相鄰關系糾紛。民法典第二百九十五條規(guī)定，不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。如果協(xié)商不成，可以向法院提起訴訟，由法院啟動司法鑒定程序，對損害的成因和損失的金額進行鑒定后依法判決。

    據(jù)《法治日報》

責編：瘦馬  編審：陳向黨  終審：汪中東